Le recours à une agence immobilière est une alternative évidente aujourd’hui si vous ne vous sentez pas l’âme d’un agent immobilier et que les formalités, nombreuses mais finalement assez simples, vous effraient.
Voici quelques éléments importants à savoir lorsque vous confiez votre maison à une agence immobilière, quelle qu’elle soit.
Le contrat d’agence
Le contrat de courtage immobilier est le document qui régit la relation entre vous et l’agence immobilière. Ce document est à lire attentivement et devrait être soumis à un conseiller juridique (notaire ou avocat).
La loi impose aux agences immobilières une série d’obligations qui doivent figurer dans leur contrat, et ce en vue de protéger le consommateur.
Voici les éléments les plus importants auxquels vous devez prêter attention
Le type de contrat
Le contrat conclu avec exclusivité est un contrat par lequel vous chargez l’agence de trouver un candidat acquéreur pour votre maison. Dans ce type de contrat, il ne vous est pas possible de vendre vous-même votre maison sans payer à l’agence une commission.
Ce type de contrat est courant dans le Hainaut où la majorité des agences immobilières travaille uniquement en exclusivité. A Bruxelles, le principe est plutôt celui de la non-exclusivité.
Optez plutôt pour un contrat avec exclusivité mais en prenant soin d’en limiter la durée (voir ci-dessous).
Le contrat sans exclusivité vous permet au contraire de charger plusieurs agences immobilières de vous trouver un candidat acquéreur ou encore de vendre vous-même pendant la durée du contrat qui aura été définie.
Ce type de contrat est souvent perçu comme étant moins efficace ou moins motivant car l’agence sait qu’elle risque de ne pas récolter le fruit de son travail. Cela peut être un frein à l’investissement publicitaire pour l’agence. Un autre inconvénient résulte du fait de voir apposer plusieurs panneaux « A vendre » sur votre façade.
L’étendue des pouvoirs que vous donnez à l’agence :
On distingue le mandat du contrat de courtage.
Le mandat est le contrat par lequel vous donnez le pouvoir de vous représenter auprès des tiers et par lequel l’agence peut donc réaliser des actes juridique en votre nom.
Le contrat de courtage est au contraire une convention par laquelle l’agence est simplement chargée de vous mettre en relation avec des candidats acquéreurs. Elle ne peut pas dans ce cas poser d’actes juridiques pour vous.
Nous vous recommandons de ne pas signer de mandat mais uniquement un contrat de courtage immobilier.
La durée
La durée du contrat de courtage immobilier fait l’objet de certaines restrictions et obligations prévues par la loi.
- Ainsi, le contrat de courtage exclusif ne peut être conclu pour une durée supérieure à 6 mois. Il peut toutefois ensuite faire l’objet d’une reconduction tacite.
- Lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, celle-ci doit être reprise sur le recto de la première page, en caractère gras, et dans un cadre distinct du texte.
- Cette clause de reconduction doit également mentionner la date ultime à laquelle le consommateur pourra s’opposer à la reconduction tacite du contrat (avec un préavis d’un mois maximum).
- Enfin, cette même clause devra informer le consommateur sur son droit de résilier le contrat après la reconduction tacite, à tout moment et sans indemnité au terme d’un préavis de 1 mois maximum.
Evitez un contrat de courtage de longue durée. Un contrat de plusieurs mois n’a aucun intérêt pour vous. Si vous êtes satisfait d’une agence, vous aurez toujours la possibilité de renouveler sa mission. En signant un contrat de 3 ou 6 mois, vous ne pourrez pas vous défaire de cette agence autrement qu’en attendant le terme du contrat ou en lui payant de lourdes indemnités.
Orientez-vous vers une agence immobilière qui ne craint pas de s’engager pour une très courte durée et qui vous laisse la possibilité de rompre le contrat rapidement. C’est pour vous une garantie indéniable.
La commission
Les honoraires d’une agence immobilière sont généralement perçus uniquement en cas de vente. Il est par contre d’usage que l’agence réclame les frais liés à la réalisation du certificat PEB et du PV de contrôle électrique.
Ceux-ci ne sont pas réglementés et peuvent être librement déterminés par les parties. L’usage est de convenir d’un pourcentage de 3 à 5 % HTVA du prix de vente. 3 % étant le pourcentage répandu lorsque le prix obtenu est supérieur à 200.000 euros.
Le code de déontologie interdit aux agences immobilières de fixer le montant de leur rémunération à ce qui excéderait un certain prix fixé par les parties (ex. : la rémunération est égale à ce qui excède 250.000 euros).
Ce type de rémunération est tout à fait à proscrire !
La rémunération des agences parfois mal comprise du grand public. Pourquoi ?
L’agent immobilier a souvent la réputation de gagner plutôt correctement sa vie par rapport au travail accompli.
Cette affirmation doit être nuancée, non pas qu’elle soit fausse, mais simplement qu’elle n’est pas non plus tout à fait juste au regard de la réalité souvent ignorée ou oubliée.
Tout d’abord, la commission qui est convenue s’entend toujours TVA de 21 % comprise. La TVA est, comme pour tout autre prestataire de services, une somme qui ne revient évidemment pas à l’agence.
Ensuite, le principe de la toute grande majorité des agences immobilière est de ne réclamer aucune commission si l’agence ne remplit pas sa mission de vendre. Autrement dit, dans un certain nombre de cas, l’agence travaille sans rémunération. Il faut bien admettre que les professions qui effectuent des prestations sans vous la facturer sont plutôt rares, voire inexistantes.
Dès lors, la commission que perçoit l’agence pour la vente d’une maison sert également à rentabiliser le temps passé sans rémunération pour d’autres ventes.
Une agence immobilière n’est donc rentable que si ses ventes lui permettent également de compenser le temps passé pour les biens invendus.
On entend parfois dire que, lorsque la vente ne dure que quelques jours (cela arrive !), c’est très rentable pour l’agence. De nouveau, oui et non...
Il ne faut pas perdre de vue les ventes pour lesquelles l’agence passe de nombreux mois et réalise parfois près d’une centaine de visites pour le même bien.
Encore une fois, il y a lieu de raisonner de manière globale et de ne pas sortir une situation de son contexte général.
Evidemment, si une agence immobilière pratique des prix qui sortent largement de la moyenne pour le même travail, le discours est différent. Heureusement, ce genre de situation devient rare et les agents immobiliers qui se prêteraient à ce genre de comportement sont vite boycottés. Rappelons qu’à partir d’un budget de 200.000 euros, il est d’usage et unanimement admis dans la profession qu’une agence immobilière réclame une commission HTVA de 3 % du prix de vente.
Qui doit payer la commission de l’agence ?
Cette question nous est régulièrement posée par les propriétaires lorsqu’ils nous confient la vente de leur maison.
Le principe est pourtant clair et plein de bon sens : le propriétaire qui a recours aux services d’une agence immobilière doit s’acquitter, en cas de vente, d’une commission en contrepartie de la prestation réalisée. C’est d’ailleurs avec le propriétaire qu’une convention de courtage est signée, et non avec l’acquéreur.
Ce principe est d’ailleurs consacré par le code de déontologie de l’institut professionnel des agents immobiliers (IPI). La seule exception est l’hypothèse, relativement peu fréquente, où un candidat acquéreur mandate une agence immobilière de lui trouver un bien. Ce candidat acquéreur est donc dans une relation contractuelle avec l’agence et un contrat spécifique est signé entre le candidat et l’agence.
La raison qui amène certains propriétaires à se poser cette question est le discours ambigu de certaines agences qui laisse entendre aux vendeurs que l’agence va lui obtenir la valeur de l’immeuble et qu’elle va ajouter au prix annoncé le montant de sa commission de manière à la faire supporter par l’acquéreur. Certains propriétaires sont tentés par ce discours que nous déplorons et qui n’est en réalité qu’un leurre.
Exemple :
On vous annonce pour votre maison une valeur de 200.000 euros et une commission de 7.000 euros qui sera ajoutée au prix de manière à faire « supporter la commission » à l’acquéreur.
De deux choses l’une :
- Soit l’immeuble vaut réellement 200.000 euros et ne se vendra pas plus. Dans ce cas, le prix que vous percevrez sera de 193.000 euros et vous aurez bien supporté la commission de l’agence.
- Soit l’immeuble se vend effectivement 207.000 euros. Sachant que la valeur d’un bien est égale à ce qu’est disposé à en proposer un acquéreur sur le marché, vous pouvez considérer que l’agence a mal évalué le potentiel de l’immeuble et vous a fait espérer une valeur moindre pour ensuite finalement obtenir sa vraie valeur. Dans ce cas aussi, vous supportez la commission de l’agence puisque celle-ci vous avait en réalité donné une valeur de base erronée.
quelle que soit la personne censée supporter la commission de l’agence, celle-ci représente une partie du prix que le vendeur ne perçoit pas et qui sera la contrepartie du service presté par l’agence.
